Zakup nieruchomości w Hiszpanii — formalności krok po kroku

Hiszpania od lat pozostaje najczęściej wybieranym kierunkiem zakupu nieruchomości za granicą przez Polaków — Costa Blanca, Costa del Sol i Wyspy Kanaryjskie dominują w statystykach. Procedura jest bezpieczna i przewidywalna, pod warunkiem że zna się jej kolejność.

Krok 1. NIE — numer identyfikacji cudzoziemca

Bez numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero) nie kupisz nieruchomości, nie otworzysz konta i nie podłączysz mediów. Wniosek składa się w konsulacie Hiszpanii lub na komisariacie policji w Hiszpanii, można też upoważnić pełnomocnika. Czas oczekiwania: od kilku dni do kilku tygodni.

Krok 2. Konto bankowe i pełnomocnictwo

Hiszpańskie konto ułatwia płatność zaliczek, podatków i późniejszych rachunków. Jeśli nie planujesz być obecny przy każdym etapie, warto ustanowić pełnomocnictwo notarialne (poder notarial) dla prawnika, który poprowadzi transakcję.

Krok 3. Due diligence — nota simple i nie tylko

• nota simple z Registro de la Propiedad — właściciel, powierzchnia, obciążenia, hipoteki,
• zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty (comunidad de propietarios),
• potwierdzenie opłacenia podatku IBI i rachunków za media,
• licencia de primera ocupación oraz certyfikat energetyczny,
• przy nowym budownictwie — gwarancja budowlana i status prawny gruntu.

Krok 4. Umowa rezerwacyjna i contrato de arras

Najpierw zwykle podpisuje się rezerwację z opłatą 3 000–6 000 EUR, która zdejmuje nieruchomość z rynku. Następnie contrato de arras — umowa przedwstępna z zadatkiem 10% ceny. Uwaga na jej typ: w wariancie arras penitenciales kupujący rezygnujący z zakupu traci zadatek, a sprzedający wycofujący się zwraca go w podwójnej wysokości.

Krok 5. Akt notarialny (escritura pública)

Podpisanie odbywa się u notariusza, zwykle z tłumaczem przysięgłym, jeśli nie władasz hiszpańskim. W tym momencie płacisz resztę ceny (najczęściej czekiem bankowym) i odbierasz klucze. Notariusz przesyła akt do rejestru, a wpis do księgi trwa zwykle 2–8 tygodni.

Krok 6. Podatki i koszty transakcyjne

Zaplanuj budżet z zapasem 10–14% ponad cenę zakupu. Na rynku wtórnym płaci się podatek ITP w wysokości 6–10% w zależności od regionu; na rynku pierwotnym 10% IVA plus 1,5% AJD. Do tego notariusz (600–1 200 EUR), wpis do rejestru (400–800 EUR), prawnik (ok. 1% ceny) i ewentualnie koszty kredytu hipotecznego.

Po zakupie

Przepisz media na siebie, ustaw polecenie zapłaty dla podatku IBI i opłat wspólnoty, wykup ubezpieczenie. Jeżeli planujesz wynajem krótkoterminowy, sprawdź, czy dany region wymaga licencji turystycznej — w części gmin nowe licencje nie są już wydawane. Jako nierezydent rozliczasz też roczny podatek od nieruchomości niewynajmowanej (modelo 210).

W Hiszpanii nie kupuje się „na zaufanie do dewelopera”. Kupuje się na podstawie noty simple, licencji i niezależnego prawnika — reszta jest przyjemnością.

Prowadzimy klientów przez cały ten proces we współpracy ze sprawdzonymi hiszpańskimi kancelariami. Jeśli rozważasz zakup, zacznij od rozmowy o budżecie całkowitym — nie o cenie ofertowej.